Регистрация права собственности в Таиланде: как проходит сделка по шагам

Коротко, если читать некогда:

• Собственником квартиры вы становитесь в тот день, когда Земельный департамент зарегистрирует переход права собственности и вносит ваше имя в Чанот. Подписанный договор и оплата — это подготовка к этому дню, а не сама собственность.

• Для регистрации права собственности на иностранное имя деньги от Покупателя должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Это подтверждает справка FET из тайского банка. Для наших клиентов она оформляется за 2–3 дня.

• Иностранная квота в доме считается по площади, а не по количеству квартир.

• Прилетать на сделку не обязательно. Договор подписывается удалённо, а регистрацию права собственности в земельном департаменте проводит представитель по доверенности, текст которой готовим мы.

• Сборы Земельного департамента считаются от оценочной стоимости объекта недвижимости. Кто и какую часть платит, прописывается в контракте заранее.

Покупка квартиры в Таиланде состоит из понятных шагов, и каждый из них мы проходим вместе с клиентом уже 15 лет. В этой статье разбираем путь от бронирования до получения документов на руки: что происходит на каждом этапе, какие бумаги нужны и что вы получаете в итоге. Если хотите сначала общую картину, начните с гайда по покупке недвижимости в Таиланде.

В какой момент вы становитесь собственником

Собственником недвижимости в Таиланде вы становитесь в тот день, когда сотрудник Земельного департамента зарегистрирует переход права собственности и вписывает ваше имя в Чанот — свидетельство о праве собственности. Всё остальное: бронирование, договор, переводы, приёмка квартиры — подготовка к одному визиту в офис уполномоченного государственного органа, который длится от сорока минут до половины дня.

Земельных департаментов в стране больше четырёхсот, но сделка регистрируется в том земельном департаменте, к которому территориально относится ваш кондоминиум. Квартира на Джомтьене в Паттайе оформляется в земельном департаменте Бангламунга Паттайя, квартира на Пхукете — в земельном департаменте провинции Пхукет. 

Почему подписанный договор ещё не даёт права собственности

Договор купли-продажи создаёт обязательства сторон: продавец обязан построить или/и передать квартиру, покупатель обязан заплатить. Но право собственности возникает только по факту регистрации сделки в земельном департаменте. Как это устроено, описано в разделе сопровождение сделок.

Шаг 1. Бронирование и проверка

Когда квартира выбрана, вы вносите продавцу или застройщику резервационный платёж (бронирование), и квартира снимается с продажи. Этот платёж по законам Таиланда является невозвратным, если вы нарушите условия договора, и возвратным, если условия договора нарушит застройщик или продавец. Следует отметить, что по закону резервационный платеж является гарантией ваших намерений полностью исполнять условия будущего договора, вы должны понимать, что именно вам предстоит выполнять в будущем  и поэтому проверку документов застройщика или продавца необходимо делать до оплаты резервационного платежа.

Что проверяет наш юридический отдел:

• Продавца или застройщика. Для застройщика — регистрация компании, финансовое состояние, полномочия директора подписывать контракты, право собственности и возможные ограничения на земельный участок, экологический сертификат, разрешение на строительство. Для частного продавца — что он действительно является собственником и квартира свободна от обременений, арестов, ограничений и любых притязаний на нее со стороны третьих лиц.

• Договор. Соответствие законам Таиланда, чтобы приспорной ситуации с застройщиком или продавцом  вы могли защитить свои интересы в суде.

На вопрос «а вы проверили все документы, застройщику можно доверять?» мы отвечаем результатами этой проверки, а не словами. Подробнее: юридическая проверка документов.

Шаг 2. Договор

Договор готовим мы, со всеми условиями, которые  согласовали с продавцом: цена, график платежей, сроки, распределение сборов. Подписать его можно удалённо: вы подписываете со своей стороны и отправляете со своей электронной почты на адрес, указанный в договоре. Такое подписание действительно по законам Таиланда. Одно правило: как только договор подписан, график платежей и обязательства по договору нужно соблюдать строго. Это относится и к вам, и к продавцу.

Чем новостройка отличается от вторичного рынка

В новостройке продавец — застройщик, у которого есть отдел, ежедневно оформляющий десятки квартир. Ваш Чанот появляется только после того, как здание принято и зарегистрировано как кондоминиум, поэтому между сдачей дома и приглашением на регистрацию иногда проходит несколько месяцев. Это обычный ход событий, а не задержка.

На вторичном рынке продавец — частное лицо, и здесь важнее проверка Чанота на обременения и письмо управляющей компании об отсутствии долгов. Как проходит такая сделка, если вы не в Таиланде, мы описали в статье удалённые сделки на вторичном рынке.

Шаг 3. Оплата и справка FET

Закон о кондоминиумах разрешает иностранцу оформить квартиру на своё имя при одном условии: покупка оплачена деньгами, которые пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Подтверждает это справка FET (Foreign Exchange Transaction Form), которую выдаёт тайский банк. В ней указано, что платёж был законным и целевым — на покупку недвижимости. Сумма в справке не может быть ниже оценочной стоимости квартиры.

Справка нужна только для полной собственности (фрихолда). При покупке права аренды (лизхолда) она не требуется.

Мы помогаем клиентам перевести деньги как с территории России, так и из других стран, с зачислением на счёт застройщика или продавца в Таиланде, и заранее объясняем, как оформить перевод, чтобы банк выдал справку без вопросов. Для наших клиентов справка FET оформляется за 2–3 дня.

Шаг 4. Доверенность, если вы не прилетаете

Присутствовать на регистрации лично не обязательно. Вместо вас в Земельный департамент приходит представитель по доверенности. Доверенность оформляется у нотариуса в России или в любой другой стране, но по требованиям законов Таиланда: у неё свой текст, порядок заверения и перевода. Наши специалисты готовят текст доверенности и подробно объясняют, как её заверить, после чего оригинал направляется нам.

Чаще всего клиенты оформляют доверенность на нашего менеджера ещё на этапе договора, чтобы к дню регистрации документ уже был в Таиланде.

Виза для регистрации не требуется. Собственность в Таиланде не связана с визовым статусом, и если вы приезжаете лично, туристический въезд ничему не мешает.

Шаг 5. Сборы Земельного департамента

Регистрация оплачивается сборами, которые считаются от оценочной стоимости квартиры. Её определяет Земельный департамент по своей таблице. 

Основные платежи:

• Регистрационный сбор — 2% для полной собственности, 1% для права аренды.

• Специальный бизнес-налог — 3,3%, если продавец владел квартирой меньше пяти лет или продаёт как компания.

• Гербовый сбор — 0,5% (0,1% для аренды), начисляется вместо бизнес-налога, когда тот не применяется.

• Подоходный налог продавца — 1% для компании, для частного лица зависит от срока владения.

В сумме это обычно от 2,5% до 6,3% оценочной стоимости. Закон не назначает, кто платит: это предмет договорённости. Чаще всего покупатель платит регистрационный сбор, продавец — гербовый сбор и бизнес-налог, а застройщики регулярно проводят акции с полной оплатой регистрации за свой счёт. Важно одно: проценты и конкретные статьи должны быть прописаны в договоре, а не в формулировке «по обычаю».

Точную сумму всех платежей по вашей квартире мы рассчитываем при подготовке документов к регистрации.

Шаг 6. День регистрации

Дата назначается по договорённости сторон. Земельные офисы работают в будни примерно с половины девятого до половины пятого, приём документов заканчивается раньше конца рабочего дня, поэтому вечерних сделок не бывает.

В офисе присутствуют представители продавца и покупателя. Сотрудник проверяет Чанот, полномочия подписантов, отсутствие обременений, состояние квоты и справку FET. Затем рассчитываются сборы, стороны оплачивают их в кассе, подписывают формы и получают документы.

Если какая-то бумага не сходится, сделку не отменяют, а переносят на несколько дней: например, если нужно обновить письмо управляющей компании. Мы сверяем полный комплект за три-пять рабочих дней до даты, а не утром в день сделки, поэтому у наших клиентов переносы редки.

Что вы получаете на руки

При регистрации полной собственности (фрихолд):

• Договор купли-продажи с вашим именем, данными квартиры, подписями и печатями сотрудников Земельного департамента.

• Чанот (оригинал) с вашим именем как нового собственника.

• Домовую книгу с адресом и данными квартиры.

При регистрации права аренды (лизхолд): договор аренды с данными собственника и арендатора, копия Чанота с отметкой о сроке аренды и ваших данных, домовая книга.

Сразу после регистрации мы отправляем вам копии всех документов по электронной почте. Оригиналы по вашему выбору либо высылаем почтой на ваш адрес, либо храним у себя до вашего приезда в Таиланд.

Одно дело, о котором стоит подумать сразу

Имущество в Таиланде наследуется по тайскому праву, а не по законам вашей страны. Если у вас нет завещания, составленного в Таиланде, наследникам придётся доказывать родство в тайском суде с переводом и легализацией всех документов, и это может занять годы. Завещание, составленное здесь при личном визите, сокращает путь наследников до понятной судебной процедуры на несколько месяцев. Наш юридический отдел ведёт наследственные дела и завещания, и обсудить это лучше до сделки или во время первого приезда.

Почему с нами спокойнее

Gallery Real Estate работает в Таиланде 15 лет. У нас собственный юридический отдел, который проверяет застройщика и квартиру, готовит договор и доверенность, оформляет справку FET, выступает гарантом сделки и проводит регистрацию в Земельном департаменте, пока вы находитесь дома. Если застройщик нарушает обязательства, мы ведём переговоры, направляем претензию и представляем ваши интересы в суде Таиланда — присутствие покупателя в гражданском процессе не требуется. Большинство новых клиентов приходят к нам по рекомендации тех, кто уже купил.

Если у вас есть вопросы по вашей сделке, напишите нам: первичная консультация бесплатна.

Частые вопросы

Сколько времени занимает оформление от договора до получения Чанота?

На вторичном рынке при готовых документах обеих сторон — от двух до четырёх недель, большую часть занимают банковские переводы и подготовка письма управляющей компании. В новостройке дату назначает застройщик после регистрации здания как кондоминиума.

Нужен ли счёт в тайском банке, чтобы оформить квартиру на себя?

Не обязательно. При покупке в новостройке деньги переводятся напрямую застройщику, и справка FET оформляется по этому переводу. 

Можно ли оформить квартиру на двоих?

Да. Совместное оформление на нескольких иностранцев допускается, родство не требуется, доли указываются в Чаноте. Каждый совладелец подтверждает свою часть оплаты справкой FET.

Правда ли, что квота 49% скоро вырастет до 75%, а аренда — до 99 лет?

Такие инициативы обсуждались, но в закон не превратились. Действующие нормы прежние: 49% площади здания для иностранных собственников и максимальный срок аренды 30 лет. Планировать покупку стоит по действующим правилам.

Кто платит комиссию агентства?

Вознаграждение агентства выплачивает продавец или застройщик, к сборам Земельного департамента оно отношения не имеет. Покупатель оплачивает только свою долю регистрационных сборов, о которой договорились в контракте.

Можно ли оспорить отказ Земельного департамента в регистрации?

Отказ почти всегда связан с документами и снимается, когда причина устранена: донесли недостающую бумагу, обновили письмо управляющей компании. Если же застройщик затягивает передачу квартиры или уклоняется от регистрации, это уже спор с застройщиком: переговоры, претензия и при необходимости суд. Этим занимается наш юридический отдел.