Гайд по покупке недвижимости в Таиланде

Приобретая недвижимость за границей, в нашем случае Таиланд, необходимо помнить, что законодательство страны, в которой Вы планируете покупку, может в значительной степени отличаться от законодательства страны, в которой Вы проживаете. Именно поэтому, Вам необходимо очень внимательно отнестись к документальной стороне вопроса, если Вы хотите, чтобы сделка прошла прозрачно, безопасно и принесла Вам ожидаемый результат.

Во время пандемии и в настоящее время, у людей со всего мира стали очень востребованы услуги по удаленной купле-продаже объектов недвижимости на территории Королевства Таиланд. Во-первых, это абсолютно законно с позиции Тайского законодательства, а во-вторых, сектор недвижимости в Таиланде, не смотря на пандемию, продолжает активно развиваться, предлагая владельцам недвижимости различные возможности, как для сохранения, так и для приумножения своих денежных средств.

 Качественное юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости, позволяет организовать максимально комфортный процесс по оформлению недвижимости, как для Продавца, так и для Покупателя, которые могут позволить себе не находиться в это время на территории Таиланда, но получить при этом ожидаемый ими результат

В этой статье мы пошагово разберем, какие действия необходимо осуществить Покупателю, чтобы:

• приобрести выбранный объект недвижимости,
• не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
• максимально обезопасить себя от недобросовестных действий Застройщика (Продавца) объекта недвижимости.

Шаг 1: Планы.

Прежде всего, Вы должны определиться, что именно Вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду, с целью получения дохода. Именно от этого будет зависеть, какой вид права на объект недвижимости Вам будет комфортнее приобретать в Таиланде: полную частную собственность (фри холд) или право долгосрочной аренды (лиз холд). 

Каждое из этих прав доступно для приобретения иностранцами в Таиланде и имеет свои отличительные черты.

Фрихолд (полная частная собственность).

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте и по факту регистрации Покупатель получает Чанот (Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне Чанота указываются характеристики объекта недвижимости, а на обратной стороне указывается дата сделки, данные предыдущего собственника (Продавца) и нового собственника объекта (Покупателя). Став полноценным собственником объекта недвижимости в Таиланде, Вы имеете право данный объект: продавать, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).

Лизхолд (право долгосрочной аренды).

Приобретается по договору покупки права аренды, либо договору аренды. Срок долгосрочной аренды, предусмотренный законодательством Таиланда, составляет не более 30 (тридцати) лет и Покупатель (Арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится Арендатором, а Застройщик (Продавец) соответственно является Арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остается Застройщик (Продавец, Арендодатель). При этом, Продавец обязан зарегистрировать право аренды (обременение) на 30 лет за Покупателем (Арендатором) в земельном департаменте и внести информацию о нем в Чанот. Это обязательное требование законодательства Таиланда. Таким образом, на лицевой стороне Чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной стороне будет указан собственник объекта (Застройщик, Продавец, Арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору, более чем 3 года), и данные Покупателя (Арендатора). Выполнить регистрацию права аренды (обременения) в земельном департаменте крайне необходимо для Покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения, ни кто не может отнять у Покупателя (Арендатора) отнять право на аренду и пользование данным объектом недвижимости. Его право полностью защищено законодательством Королевства Таиланд. 

После регистрации обременения за Покупателем (Арендатором) в земельном департаменте, Вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости): перепродавать свое право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить свое право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу Ваших наследников. Все эти опции, возможно предусмотреть в договоре аренды.

Так же, по истечении 30 лет, Вы имеете право на продление данного договора аренды на срок еще 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности (каждое продление на 30 лет), с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Все вопросы и нюансы, связанные с приобретением того или иного права на объекты недвижимости в Королевстве Таиланд, Вы можете задавать нам, и мы постараемся ответить на них в максимально понятном для Вас формате.

Шаг 2: Юридическая экспертиза.

Каждый Покупатель прежде всего заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача сделать все возможное, чтобы Вы получили максимальное количество информации о Застройщике и объекте недвижимости, который собираетесь покупать, чтобы впоследствии у Вас не возникло никаких проблем, связанных с данной покупкой.

Поэтому, до подписания каких-либо документов с Застройщиком (Продавцом), необходимо сделать следующее:

1. Выполнить проверку компании Застройщика (данные бухгалтерской отчетности, оплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
2. Выполнить проверку объекта недвижимости. Получить копию Чанота земельного участка, действительного на момент продажи Вам объекта недвижимости (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же Вы покупаете объект уже введенный в эксплуатацию, или покупаете объект на вторичном рынке недвижимости, то необходимо получить копию Чанота по данному объекту и произвести все аналогичные действия по проверке объекта, которые указаны выше. Так Вы обезопасите себя от покупки спорных и незаконно продаваемых объектов, и убережете себя от риска потери денежных средств.
3. Выполнить проверку предложенного Вам к подписанию контракта по купле-продаже либо аренде объекта недвижимости, на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости Вы могли уверенно защитить свои интересы в суде, против недобросовестных действий Застройщика.

Таким образом, если Вы получили исчерпывающую информацию о том, что выбранный Вами Застройщик (Продавец) является добросовестным, объект законным, а контракт полностью удовлетворяет всем Вашим требованиям и требованиям Тайского законодательства, Вы можете подписывать контракт с Застройщиком (Продавцом) и приступать к его исполнению.

Шаг 3: Исполнение обязательств по контракту.

 Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения (удаленно). Вам нет необходимости для этого находиться в Таиланде. Это предусмотрено законодательством Таиланда и является действительным, в том случае, если Вы направили подписанный Вами удаленно контракт со своей электронной почты, на ту электронную почту, которую указал Вам Застройщик (Продавец) и которая прописана Вами и Застройщиком в контракте.

          Необходимо помнить, что такое подписание свидетельствует о том, что Вы согласны на исполнение всех условий контракта.

          В последствии, оригинал контракта направляется Вам Застройщиком, и после его подписания Вами Застройщику, по почте.

          После подписания контракта (удаленно, либо на месте) Покупатель обязан строго выполнять все требования по контракту, как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определенные сложности по банковским переводам денежных средств из России в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие по комфортному переводу Ваших денежных средств как на территории России, так и на территории других государств, с последующим зачислением денежных средств в Таиланде на счета Застройщиков (Продавцов). Так же, мы предоставляем нашим клиентам услуги Гаранта (аналог Эскроу услуги) по сохранению Ваших денежных средств, до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае Покупатель спокоен за сохранность своих денежных средств и уверен, что Продавец не уклонится от регистрации права собственности на имя Покупателя, а Продавец крайне заинтересован в исполнении всех своих обязательств по контракту перед Покупателем, так как уведомлен Гарантом сделки о том, что денежные средства Покупателя находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта со стороны Покупателя не возникнет.

          Кроме своевременной оплаты по контракту, Покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

          В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на Ваше имя и в Ваших интересах. Доверенность изготавливается Вами в России, в установленном законом Таиланда порядке и в оригинале направляется нам. Поскольку составление доверенности и ее заверение, предусматривают исполнение определенных требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят для Вас текст доверенности и подробно объяснят порядок ее заверения и перевода в России.

          Если Вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фри холд), то Вам необходимо получить в Таиланде справку FET (Foreign Exchange Transaction Form), которая свидетельствует о том, что Вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку объекта недвижимости в Таиланде. Для клиентов нашей компании, указанный документ оформляется в срок 2-3 дня.

          При приобретении права долгосрочной аренды (лиз холд), оформление данного документа не требуется.

          В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности, наша компания также рассчитает Вам все необходимые к уплате сопутствующие платежи:

• сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
• суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4: Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте.

          Проведя инспекцию объекта недвижимости, подготовив все необходимые документы и выполнив все необходимые платежи по контракту, выполняется регистрация права собственности, либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители Застройщика (Продавца) и Покупателя.

          По факту регистрации Вы получаете:

1. При регистрации права собственности объекта недвижимости на Ваше имя (фрихолд): Договор купли-продажи объекта недвижимости, котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (оригинал), с указанием имени и фамилии нового собственника (Покупателя). Домовая книга, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
2. При регистрации права долгосрочной аренды на Ваше имя (лизхолд): Договор аренды, с указанием данных Собственника объекта недвижимости (Арендодателя) и Арендатора. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия), с указанием данных Собственника объекта недвижимости, срока аренды (обременения) и данных Покупателя (Арендатора). Домовая книга, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем Вам копии всех документов по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь, Вы сообщаете нам направить ли оригиналы документов по почте на Ваш адрес, либо оставить их на хранении в нашей компании, до Вашего личного приезда в Таиланд.

Все шаги, описанные нами выше, наглядно показывают, что при добросовестном исполнении обязательств по контракту обеими сторонами, удаленное оформление следки не представляет собой ни чего сложного, и достаточно комфортно, для обеих сторон сделки.

Однако, как быть, если Покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а Застройщик (Продавец) ведет себя не добросовестно по отношению к Покупателю и возникает одна из следующих ситуаций:

1. Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
2. Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя Покупателя.
3. Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
4. Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорных ситуациях, возникающих между Покупателем и Застройщиком (Продавцом), наша компания всегда встает на сторону добросовестного Покупателя и прилагает все усилия, для разрешения спорной ситуации в его пользу.

С этой целью, нашей компанией разработан алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так:

1. Мы проведем переговоры с Застройщиком (Продавцом), с целью выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям Покупателя.
2. При отсутствии у Застройщика (Продавца) желания идти на переговоры, с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим Застройщику (Продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке, в соответствии с требованиями контракта и Тайского законодательства.
3. В случае отсутствия реакции Застройщика (Продавца) на претензионные требования, и не представлении Застройщиком (Продавцом) пояснений, по предъявленным к нему Покупателем требованиям – представим Ваши интересы в суде Таиланда, вплоть до получения решения суда в Вашу пользу и получения от Застройщика суммы причиненного Вам ущерба с учетом неустойки, за незаконное использование Ваших денежных средств.

Согласно законодательства Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах Таиланда, могут только Тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе, присутствие иностранца (истца) в суде не обязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством Таиланда, что позволяет иностранцам (в случае необходимости обращения в суд) судиться с не добросовестными Застройщиками (Продавцами) удаленно, значительно экономить на перелетах в Таиланд, и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Следует также отметить, что суд Таиланда, как правило всегда встает на сторону добросовестного Покупателя, и при полном выполнении Вами всех условий контракта, проблем с последующим взысканием ущерба в суде с не добросовестного Застройщика (Продавца), не возникает.

Итак, мы пошагово рассмотрели какие именно услуги, на сегодняшний день, возможно осуществлять удаленно, и каким именно образом это происходит.

В дополнение, следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда, каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении Завещания. Поскольку наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права России и чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретенным Вами объектом недвижимости, которые могут возникнуть с любым человеком при непредвиденных обстоятельствах, наша компания настоятельно рекомендует всем свои клиентам оформить завещании при личном посещении Таиланда.