Формы владения недвижимостью в Таиланде: фрихолд и лизхолд

Фрихолд и лизхолд в Таиланде: чем отличаются и что выбрать

Коротко, если читать некогда:

• Фрихолд — это полная частная собственность. Квартира ваша навсегда, ваше имя стоит в Чаноте (свидетельстве о праве собственности), вы можете продавать, сдавать, закладывать и передавать её по наследству без чьего-либо согласия.

• Лизхолд — это право пользоваться объектом в аренду 30 лет. Собственником остаётся продавец, а ваше право аренды записывается в Чанот на срок, не превышающий 30 лет.

• Иностранец может оформить фрихолд только на квартиру в кондоминиуме и только в пределах иностранной квоты. В большинстве проектов Паттайи и Пхукета такая квота есть.

• Для фрихолда нужна справка FET из тайского банка о том, что деньги на покупку пришли из-за рубежа. Для лизхолда она не нужна.

• Если вы покупаете квартиру для себя, для детей или на долгий срок, выбирайте фрихолд. Если квота в понравившемся доме закончилась, лизхолд с правильно составленным договором — рабочий и законный вариант.

Когда вы выбираете квартиру в Таиланде, вам почти сразу зададут вопрос: «фрихолд или лизхолд?». За этими двумя словами стоят два разных права на квартиру. Разница не в престиже и не в цене за метр, а в том, что именно вы получаете на руки, что можете делать с квартирой дальше и что с ней будет через 30 лет. Ниже разбираем обе формы так, как объясняем их нашим клиентам на встрече, без лишних терминов.

Фрихолд: квартира полностью ваша

Фрихолд (freehold) — это полная частная собственность. Вы покупаете квартиру по договору купли-продажи, сделка регистрируется в Земельном департаменте Таиланда, и после регистрации вы получаете на руки три документа:

• Чанот — свидетельство о праве собственности на квартиру. На лицевой стороне указаны характеристики квартиры, на обратной — дата сделки, вид сделки - продажа, данные прежнего собственника и ваше имя как нового собственника.

• Договор купли-продажи с вашим именем, данными о квартире, подписями и печатями сотрудников Земельного департамента.

• Домовую книгу с адресом, по которому находится данная квартира и жилой комплекс, в котором она расположена.

С этого момента вы распоряжаетесь квартирой без оглядки на кого-либо: продаёте, сдаёте в аренду, участвуете в собраниях собственников, закладываете, передаёте по наследству. Никаких ограничений со стороны третьих лиц нет.

Одно условие: справка FET

Чтобы Земельный департамент зарегистрировал квартиру на иностранца, нужно подтвердить, что деньги на покупку пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Это подтверждает справка FET (Foreign Exchange Transaction Form), которую выдаёт тайский банк. В ней указано, что платёж был законным и целевым, то есть именно на покупку недвижимости. Без этой справки регистрацию фрихолда не проведут. Сумма в справке не может быть ниже оценочной стоимости квартиры, иначе в регистрации откажут. Для клиентов нашей компании этот документ оформляется за 2–3 дня, мы заранее объясняем, как правильно отправить деньги, чтобы справка была выдана без вопросов.

Лизхолд: право пользоваться квартирой 30 лет

Лизхолд (leasehold) — это право долгосрочной аренды. Вы покупаете его по договору аренды или договору покупки права аренды. Максимальный срок аренды по закону Таиланда — 30 лет. Собственником квартиры остаётся продавец (чаще всего застройщик), а вы становитесь арендатором с правом пользоваться квартирой весь этот срок.

Продавец обязан зарегистрировать ваше право аренды в Земельном департаменте и внести его в Чанот. Это обязательное требование закона. После регистрации на обратной стороне Чанота будет указан собственник, срок аренды, дата регистрации права аренды и ваши данные как арендатора. 

Что можно делать с лизхолдом

После регистрации вы можете, с согласия собственника, перепродать своё право аренды или сдавать квартиру в аренду. 

Что будет через 30 лет

По истечении 30 лет вы можете запросить у собственника продления данного договора аренды  ещё на 30 лет, а затем ещё на 30, но, все дальнейшие продления идут только с добровольного согласия собственника. Здесь важно понимать одно: в Земельном департаменте возможно зарегистрировать только максимально предусмотренный законом срок, а это 30 лет. 

Вы можете предусмотреть дальнейшее продление договора аренды с собственником, но тут главное, что именно будет прописано в вашем договоре и на каких условиях. Именно поэтому договор лизхолда мы всегда просим показать нашему юридическому консультанту до внесения депозита.

Почему регистрация обязательна

Только регистрация договора аренды в земельном департаменте, гарантирует ваши права как арендатора по этому договору, а также подтверждает законность и безопасность ваших инвестиций. По закону все договора аренды сроком более трех лет должны быть зарегистрированы в земельном департаменте Таиланда. Если у вас такой регистрации нет, у вас нет никаких прав на этот объект недвижимости и вы ни как не защищены от финансовых проблем собственника. Он может заложить этот объект в банке или продать его без вашего ведома и тогда вы в одночасье потеряете и объект, и все ваши деньги, которые за него заплатили.  Поэтому фраза «договор у нас с застройщиком, регистрацию сделаем позже» — это повод вовремя остановиться и запросить юридическую проверку документов.

Иностранная квота: коротко о 49%

По закону о кондоминиумах иностранцам может принадлежать на праве полной собственности не больше 49% общей площади квартир в здании. Остальные 51% — тайская квота, эти квартиры могут принадлежать только гражданам или компаниям Таиланда. Тайская квота — это не третья форма владения: иностранец не может оформить квартиру по Тайской во фрихолд. Если в понравившемся доме иностранная квота закончилась, вам предложат лизхолд или оформление на тайскую компанию. Уже долгое время в Таиланде обсуждается повышение иностранной квоты до 75% и возможное увеличение срока аренды до 99 лет. Пока это только обсуждение: закон не изменился, и если мы говорим о частной собственности для иностранцев, то иностранная квота — 49%, а если говорим про долгосрочную аренду (лизхолд), то максимальный срок аренды — 30 лет. Как только на законодательном уровне в Таиланде будут приняты какие-либо изменения, мы сразу напишем об этом.

Сколько стоит оформление

Регистрация в Земельном департаменте оплачивается сборами, которые считаются от оценочной стоимости квартиры (её определяет Земельный департамент ). Для фрихолда регистрационный сбор составляет 2%, гербовый сбор — 0,5%. Для лизхолда регистрация права аренды стоит 1%, гербовый сбор — 0,1%. При покупке на вторичном рынке добавляется специальный бизнес-налог 3,3%, если продавец владел квартирой меньше пяти лет. Кто и какую часть платит, стороны договариваются между собой и прописывают в договоре: чаще всего покупатель платит регистрационный сбор, а продавец — гербовый сбор и бизнес-налог.

Точную сумму сборов и всех сопутствующих платежей по вашей квартире мы рассчитываем заранее, до сделки, чтобы вы понимали бюджет целиком. Также покупатель квартиры, на первичном рынке оплачивает амортизационный сбор, который рассчитывается исходя из квадратуры квартиры и оплачивается покупателем единоразово. Что касается оплаты амортизационного сбора при лизхолде, необходимо смотреть условия договора, так как оплата этого сбора может быть возложена по условиям договора на любую из его сторон.

Ежегодные расходы у обеих форм одинаковые: плата за обслуживание кондоминиума, которая считается по площади квартиры. При этом, при покупке квартиры во фрихолд, на покупателя квартиры, после регистрации права собственности на его имя, возлагается еще оплата земельного налога, который составляет 0,02% от кадастровой стоимости квартиры, рассчитывается администрацией города по месту расположения квартиры и рассылается собственникам по почте. Ежемесячные расходы по обеим формам владения будут также аналогичными:  это оплата коммунальных платежей за электричество и водоснабжение. Однако, при лизхолде необходимо заранее проверять в договоре, какая из его сторон платит ежегодные платежи, на каких условиях и как они индексируются.

Что происходит при перепродаже

Здесь фрихолд и лизхолд расходятся сильнее всего. Квартира в полной собственности продаётся всем: тайцам, иностранцам, инвесторам, тем, кто покупает для жизни. Лизхолд продаётся только с добровольного согласия собственника и только тем, кого устраивает остаток срока от зарегистрированной аренды, а этот остаток уменьшается каждый год. Через пятнадцать лет вы предлагаете покупателю не квартиру, а пятнадцать оставшихся лет пользования, и он считает цену и может рассчитывать гарантированно только на оставшийся срок по договору аренды.

Если вы планируете держать квартиру до десяти лет, разница почти не чувствуется, а экономия на сборах при входе может её перекрыть. Если пятнадцать лет и дольше, фрихолд выигрывает почти всегда. На вторичном рынке Паттайи хорошо видно, как по-разному оцениваются квартиры в собственности и в аренде в одном и том же здании.

Наследование

Тема, которую при покупке откладывают на потом. Между тем формы владения ведут себя здесь по-разному, и разобраться лучше заранее.

Фрихолд передаётся по наследству, и наследники становятся такими же полноправными собственниками квартиры, как и вы. Но всё имущество в Таиланде наследуется по тайским законам, а не по законам вашей страны. Если завещания нет, наследникам придётся доказывать родство в тайском суде с переводом и легализацией всех документов, оплатой услуг адвокатов, и дело может тянуться годами. Завещание, составленное в России, тайский суд, как правило, не принимает к рассмотрению: порядок его оформления не совпадает с тайским. Поэтому мы настоятельно рекомендуем всем клиентам составить отдельное завещание в Таиланде, при личном визите в нашу компанию. В нём обязательно указывается душеприказчик — уполномоченное лицо, которое после вашей смерти получит решение суда и передаст имущество наследникам. Самим наследникам присутствовать в суде не нужно.

Лизхолд по тайским законам со смертью арендатора прекращается: это личное право по договору, а не имущество, и суд не будет рассматривать лизхолд как предмет наследственного права по закону Таиланда. Чтобы иметь возможность передать квартиру, приобретенную  в лизхолд детям, в договор аренды при покупке обязательно включается пункт о порядке перехода права аренды к наследникам. Тогда наследники будут иметь возможность на прямую потребовать от собственника объекта недвижимости перезаключить новый договор аренды на их имя. Мы регулярно видим договоры, где этого пункта нет, поэтому обязательно проверяем его наличие до подписания вами договора аренды.

Подробнее о том, как мы помогаем с завещанием и наследственными делами, в разделе Наследственные дела. Завещание.

Что выбрать

Форма владения зависит от того, зачем вы покупаете квартиру.

Для себя, для детей, на долгий срок. Фрихолд закрывает вопрос: право бессрочно, наследуется, не зависит от воли третьих лиц, и через двадцать лет квартира стоит столько, сколько стоит рынок, а не столько, сколько осталось от срока аренды. Если в интересующем проекте квота выбрана, разумнее посмотреть соседние здания, чем брать лизхолд ради конкретного вида из окна.

Для сдачи в аренду с продажей через несколько лет. Здесь лизхолд может быть удачным вариантом: сборы при оформлении ниже, арендатору всё равно, какое право у арендодателя, а к моменту продажи остаток срока ещё большой. Обязательно проверьте, разрешает ли договор субаренду без отдельного письменного согласия собственника.

В любом случае, до внесения депозита мы проходим с клиентом три шага: подтверждаем остаток квоты, проверяем собственника или застройщика и читаем договор целиком, включая все приложения. Наш юридический отдел работает внутри компании, а не на аутсорсе.

Почему с нами спокойнее

Gallery Real Estate работает в Таиланде 15 лет. У нас собственный юридический отдел, который проверяет каждую сделку, готовит договоры и доверенности, оформляет справку FET и сопровождает регистрацию в Земельном департаменте, в том числе удалённо, если вы не можете прилететь. Для клиентов мы также выступаем гарантом сделки на вторичном рынке: деньги хранятся у нас до регистрации права на ваше имя, и продавец не может уклониться от переоформления. Мы официальные амбассадоры ряда застройщиков в Паттайе и на Пхукете, и в этом году стали агентством номер один по продажам у нескольких из них. Большинство новых клиентов приходят к нам по рекомендации тех, кто уже купил недвижимость с нами.

Если у вас остались вопросы по форме владения или вы хотите проверить конкретный договор, напишите нам: первичная консультация бесплатна.

Частые вопросы

Нужна ли справка FET при лизхолде?

Нет. Справка FET нужна только для регистрации фрихолда, то есть полной собственности. При покупке права аренды (лизхолда) этот документ не оформляется.

Даёт ли покупка недвижимости право на визу?

Сама по себе нет. Право собственности и право находиться в стране в Таиланде не связаны между собой. Долгосрочное пребывание оформляется отдельно, по визовым программам, условия которых меняются, поэтому уточнять их нужно на момент обращения.

Что делать, если мой банк не проводит перевод в Таиланд?

Мы помогаем нашим клиентам перевести деньги с территории России и других стран с последующим зачислением на счёт продавца в Таиланде. 

Можно ли сдавать квартиру посуточно?

Сдача на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии в Таиланде запрещена, и проверки в Паттайе и на Пхукете стали регулярными. Кроме того, многие кондоминиумы запрещают посуточную сдачу внутренними правилами. Законная модель, это договоры на месяц и дольше.

Может ли ребёнок получить квартиру по наследству?

Совершеннолетие в Таиланде наступает в 20 лет, и получить наследство может только совершеннолетний. Поэтому в завещании указывают, что наследник получит имущество по достижении 20 лет, либо возможно назначить ему опекуна в судебном порядке. 

Влияет ли форма владения на срок продажи квартиры?

Да. По нашей практике квартиры в полной собственности продаются быстрее, потому что их может купить любой покупатель, и тайский, и иностранный. Лизхолд продаётся дольше, а его цена зависит от того, сколько лет аренды осталось.