Доходность аренды в Паттайе: сколько приносит квартира и от чего это зависит

Коротко, если читать некогда:

• Доход от аренды считается просто: годовая арендная плата делится на цену квартиры. Но из этой цифры нужно вычесть расходы: обслуживание дома, комиссию за поиск арендатора, простой между жильцами и резерв на ремонт.

• Цифры 10–12% годовых, которые вы видите в презентациях, считаются от цены на старте продаж: квартира куплена в рассрочку на 20–30% дешевле, чем будет стоить готовая. Это реальные цифры, но они про пресейл, а не про готовую квартиру по рыночной цене.

• Разница между районами Паттайи по доходу небольшая. Разница между удачной и неудачной квартирой в одном доме — гораздо больше. Поэтому важнее выбрать правильную квартиру, чем правильный район.

• Один и тот же объект можно сдавать по году, по сезону от 30 дней или через программу управления. 

• Посуточная сдача без гостиничной лицензии запрещена. Законная схема — договоры от 30 дней.

Вопрос «сколько принесёт квартира» мы слышим на каждой встрече, и честный ответ на него зависит от четырёх вещей: по какой цене вы купили, что это за квартира, как вы её сдаёте и какие расходы вы учли. Ниже разбираем всё по порядку и на реальном примере с нашего сайта, без сложных терминов.

Как считается доход от аренды

Доход до расходов считается в одну строку: арендная плата за год делится на цену квартиры. Квартира за 2 миллиона бат, которая сдаётся за 15 000 бат в месяц, приносит 180 000 бат в год, это 6% годовых. 

Но на ваш счёт приходит меньше, потому что у квартиры есть расходы. Их четыре, и все они известны заранее:

• Плата за обслуживание дома. Считается по площади квартиры: 35–60 бат за квадратный метр в месяц в обычных домах и 70–100 бат в проектах с большой территорией, бассейнами и спортзалом. Платится независимо от того, сдана квартира или стоит пустая.

• Комиссия за поиск арендатора. При годовом договоре — от половины до одного месяца арендной платы.

• Простой между жильцами. Между выездом одного арендатора и заездом следующего проходит в среднем три-пять недель. Поэтому в расчёт закладывают 11 оплаченных месяцев из 12, а не 12.

• Резерв на ремонт и обновление. 5–7% от выручки. Кондиционер, холодильник и стиральная машина в сдаваемой квартире живут пять-семь лет, мебель изнашивается быстрее, чем в собственной.

Пример расчёта на реальной квартире

Возьмём однокомнатную квартиру площадью около 36 м² в комплексе Seven Seas Condo Resort на Джомтьене. В октябре 2026 года такая квартира продаётся на нашем сайте за 1,89 млн бат, а похожая квартира в этом же комплексе сдаётся за 15 000 бат в месяц в низкий сезон или на долгий срок. Просчитаем на минимальных параметрах сдачи такой квартиры в аренду полную картину.  

До расходов: 15 000 × 12 = 192 000 бат в год, это 6,7% годовых от цены покупки.

Теперь вычитаем. Плата за обслуживание дома при 50 батах за метр — около 18 600 бат в год. Комиссия за поиск арендатора — 16 000 бат. Простой один месяц — минус 16 000 бат выручки. Резерв на ремонт — около 9 000 бат. Остаётся примерно 132 000 бат в год, это 4,6% годовых до налога на доход.

Это расчёт на цифрах из объявлений, округлённый. Точную сумму по конкретной квартире, с учётом её дома, этажа и вида, вам посчитает наш отдел аренды до сделки, а не после.

Откуда берутся 10–12% в презентациях

Эти цифры не выдуманы, но считаются они от другой цены. На старте продаж застройщики Паттайи дают беспроцентную рассрочку на весь срок строительства и цену на 20–30% ниже той, по которой квартира будет стоить к сдаче дома. Если студия куплена на пресейле за 2,59 млн бат и после сдачи сдаётся за 15 000 бат в месяц, доход от вложенной суммы получается около 7% до расходов. Покупатель той же студии на вторичном рынке уже за 3,4 млн получит от своей цены 5,3%.

Есть и второй слагаемый, который в расчёт «только от аренды» не попадает: рост стоимости. За цикл от старта продаж до заселения квартиры в Паттайе прибавляли в цене 25–50%. На горизонте пяти лет этот рост перекрывает любую разницу в арендном проценте между районами. Поэтому, сравнивая аренду с банковским вкладом, сравнивайте не только процент: вклад в рублях не растёт в цене и зависит от курса, а квартира приносит доход в батах и дорожает сама по себе.

Одно условие: до получения ключей квартира ничего не приносит.  Если вам нужен доход с первого месяца, смотрите готовое жильё и вторичный рынок. Если готовы подождать два-три года — строящиеся проекты.

Чем отличаются районы

Район задаёт коридор, внутри которого вы работаете. Разница по доходу между районами обычно укладывается в один процентный пункт, а вот характер арендатора и сезонность отличаются заметно. Подробное описание каждого района есть в разделе районы Паттайи.

Джомтьен

Самый большой рынок аренды в городе. Арендатор на Джомтьене —турист, зимовщик, пенсионер или семья, которая приезжает на пять-шесть месяцев и потом продлевается. Одна из любимых локаций для проживания экспатов. Жильцы меняются редко, квартира изнашивается умеренно, торг умеренный. Лучше всего сдаются  однокомнатные квартиры и большие квартиры с двумя спальнями и более.  сдаются заметно хуже. Объекты на Джомтьене.

Пратамнак

Холм между центром и Джомтьеном. Здесь живут долгосрочные экспаты, а не туристы, поэтому район почти не проседает в мае-сентябре. Компактные квартиры на Пратамнаке сдаются лучше всего в городе по соотношению цены и ставки. Объекты на Пратамнаке.

Центральная Паттайя

Спрос формируют короткие заезды от 30 дней. Студия в центре сдаётся почти всегда, однокомнатная конкурирует с сотнями похожих предложений. Если покупаете в центре, выбирайте студию у моря или двухкомнатную с видом. При перепродаже квартиры в центре уходят быстрее, чем в среднем по городу. Объекты в центре.

Вонгамат и Северная Паттайя

Вонгамат — редкий случай, когда большая квартира окупается лучше маленькой. Двухкомнатные квартиры у моря на севере снимают семьи и корпоративные арендаторы на длинные сроки, а нового предложения мало: свободной земли под застройку на Вонгамате не осталось. Наклыа рядом сдаётся спокойнее: фонд старше и до пляжа дальше. Объекты в Северной Паттайе и Наклыа.

На Джомтьен и Восточная Паттайя

На Джомтьен активно застраивается, рынок аренды там только формируется. Это выбор для тех, кто покупает на рост стоимости, а не ради дохода с первого года. Восточная Паттайя — это дома с бассейнами, а не квартиры: ставки выше, но выше и расходы на участок, бассейн и технику. Проекты на На Джомтьене, дома в Восточной Паттайе.

Три способа сдавать одну и ту же квартиру

Один и тот же объект может работать по трём сценариям, и разброс по выручке между ними достигает 40%. 

Годовой договор

Самый спокойный вариант. Ставка ниже сезонного пика, зато деньги приходят двенадцать месяцев подряд, износ минимальный, управление сводится к паре звонков в год. Стандартно берётся два месяца депозита плюс месяц авансом. Для владельца, который живёт в другой стране и не хочет заниматься квартирой, это подходящая модель: доход сопоставим с валютным вкладом, а квартиру при этом можно продать в любой момент.

Слабое место — ставка фиксируется на весь год. Если договор подписан в мае по низкой ставке, высокий сезон вы пропустили целиком. Поэтому договор лучше начинать в октябре-ноябре.

Сдача по сезону, от 30 дней

Здесь ставка привязана к сезону. Ноябрь-февраль на Джомтьене — 25 000–35 000 бат за однокомнатную квартиру, март апрель и сентябрь октябрь — 18 000–22 000, май-сентябрь — 15 000–18 000 при заполненности примерно наполовину. Выручка за год выходит заметно больше. Что ищут сезонные арендаторы, мы описали в статье Аренда в Паттайе: комфорт вместо отеля.

Правило 30 дней и лицензия

Сдача жилья на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии в Таиланде запрещена. Штраф — до 20 000 бат единовременно плюс до 10 000 бат за каждый день продолжения нарушения, в отдельных случаях предусмотрена и уголовная ответственность.

С 2025 года это перестало быть теорией. Министерство внутренних дел Таиланда поручило усилить проверки по нескольким комплексам в Паттайе, где владельцы сдавали квартиры посуточно через онлайн-платформы, оставляя ключи в автоматических ячейках. Дела дошли до суда, платформы получили предписания снимать такие объявления.

Сейчас в парламенте обсуждается законопроект, который вводит промежуточную категорию между частным жильём и гостиницей, с лицензией на пять лет и письменным согласием управляющей компании дома. Пока он не принят, единственная безопасная схема для владельца квартиры — минимальный срок сдачи 30 дней. Если у вас есть вопросы по вашему дому, их можно разобрать на юридической консультации.

Как поднять доход конкретной квартиры

Всё, что даёт разницу между средним и хорошим результатом, решается на уровне сделки и на уровне самой квартиры.

Цена покупки

Каждый процент скидки при покупке — это плюс к доходу навсегда, потому что доход считается от цены. Объекты, которые долго стоят в продаже, обычно уходят с заметной скидкой. Но скидка должна иметь понятную причину: срочность продавца, а не долг по обслуживанию дома или обременение. Первое от второго отличает юридическая проверка документов, а не текст объявления.

Что делает квартиру легко сдаваемой

Арендатор в Паттайе выбирает по короткому списку признаков, и почти все они видны на фотографиях: рабочий стол и хороший интернет, кондиционер в спальне и в гостиной, стиральная машина внутри квартиры, а не в общей прачечной, кухня с плитой, а не только с микроволновкой.

Второй слой — сам дом. Ухоженный бассейн, работающие лифты, охрана. Дом с низкой платой за обслуживание и запущенной территорией сдаётся хуже дома с высокой платой и порядком, хотя расходы владельца в первом случае ниже.

Третий признак, который часто недооценивают: расстояние до моря считается не по карте, а пешком с учётом дороги. Квартира в 400 метрах по прямой, но с переходом через шоссе, сдаётся хуже квартиры в 700 метрах по тихой улице.

Как мы считаем перед сделкой

За 15 лет работы мы видели много расчётов, где покупатель закладывал 12 месяцев заполненности и забывал про комиссию за поиск арендатора и плату за обслуживание дома. Разница с фактом набегала на полтора-два процентных пункта. Не потому, что рынок обманул, а потому, что расчёт был неполным.

Наше правило простое: перед сделкой отдел аренды даёт клиенту расчёт по двум вариантам, осторожному и обычному, и показывает, откуда взялась каждая цифра. Если квартира не проходит по осторожному варианту, мы говорим об этом прямо и предлагаем другую. Юридический отдел параллельно проверяет правила дома: иногда в них есть ограничения на сдачу, о которых продавец не упомянул.

После покупки наш отдел аренды подбирает арендаторов, ведёт квартиру и присылает вам отчёты, пока вы находитесь в другой стране. Первичная консультация по доходу от аренды бесплатна.

Частые вопросы

Сколько стоит содержать квартиру, если она стоит пустая?

Плата за обслуживание дома начисляется независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет. Для типовой однокомнатной квартиры это от 1 200 до 3 500 бат в месяц в зависимости от дома. К этому добавляется небольшой минимальный платёж за электричество и воду.

Кто платит за электричество и воду при долгосрочной аренде?

По практике Паттайи коммунальные услуги оплачивает арендатор по счётчикам, а плату за обслуживание дома — собственник.

Нужен ли договор аренды на тайском языке?

Для срока до трёх лет достаточно письменного договора, обычно его делают на двух языках. Договор на срок больше трёх лет нужно регистрировать в Земельном департаменте.

Сколько времени занимает поиск арендатора?

В высокий сезон, с ноября по март, квартиры на Джомтьене и на Пратамнаке уходят за одну-две недели. В низкий сезон, с мая по сентябрь, поиск занимает три-пять недель. Поэтому окончание договора лучше подстраивать под октябрь.

Можно ли сдавать квартиру, живя в другой стране?

Да, это обычная схема. Наш отдел аренды подбирает арендаторов, принимает платежи, ведёт заезды и выезды, решает бытовые вопросы и присылает вам отчёты. Стоимость управления зависит от модели сдачи: при годовых договорах она ниже, при сезонной сдаче выше.

Что такое rental pool и стоит ли в него входить?

Это схема, когда доход от сдачи всех квартир в программе складывается в общий фонд и делится между владельцами пропорционально площади. Плюс — у вашей квартиры нет простоев. Минус — вы не управляете ставкой и отдаёте часть дохода за управление.

Что значит «гарантированная доходность от застройщика»?

Застройщик обещает выплачивать фиксированный процент первые два-три года, независимо от того, сдана квартира или нет. Это удобно на старте, но после окончания гарантии квартира сдаётся по рыночным ставкам. Поэтому мы всегда смотрим на ставки в соседних уже заселённых домах, а не только на цифру в договоре гарантии.

Как проверить, разрешают ли правила дома сдавать квартиру?

Правила принимает общее собрание собственников. Некоторые дома ограничивают минимальный срок сдачи или требуют регистрировать арендатора у управляющей компании. Что происходит с депозитом арендатора?

При годовом договоре в Паттайе принято брать два месяца депозита плюс месяц авансом, при сезонной сдаче — один-два месяца. Депозит возвращается после выезда за вычетом подтверждённого ущерба и неоплаченных счетов. Опись имущества с фотографиями на дату заезда снимает большинство споров.