Приобретение вторичной недвижимости в Тайланде

Таиланд привлекает своими многочисленными преимуществами: мягкий климат радует туристов, развитая инфраструктура обеспечивает комфорт экспатам, а высокая доходность делает страну интересной для инвесторов. Именно поэтому иностранцы все чаще обращают внимание на плюсы недвижимости в Тайланде. В этой статье мы подробно расскажем о ключевых этапах сделки купли-продажи и раскроем важные особенности рынка: преимущества и недостатки вторички, этапы заключения сделки, налоги, а также нюансы оформления недвижимости.

В чем преимущество покупки вторичной недвижимости по сравнению с первичной?

Вторичка на Пхукете – ваш шанс сэкономить и заработать. Представьте: вы хотите купить недвижимость на Пхукете. Но не новостройку, а вторичку. 

И вот почему это выгодно:

1. Цена ниже рыночной на 15-20%. Некоторые владельцы срочно продают жилье. Причины разные: переезд, развод, финансовые трудности. Вы можете сыграть на этом и приобрести квартиру дешевле.
2. Никаких строительных рисков. Дом уже стоит. Вы видите, что покупаете. Можете пощупать стены, проверить сантехнику, оценить вид из окна. Никаких сюрпризов с затянувшейся стройкой или внезапным банкротством застройщика.
3. Быстрый доход от аренды. Купили – и сразу сдавайте. Не нужно ждать, пока достроят дом и оформят документы. Деньги начнут поступать сразу.
4. Лучшее расположение. Старые комплексы часто стоят в более удачных местах. Ближе к морю, с лучшим видом. Новые такие участки уже не получат – земли на Пхукете мало.
5. Проверенная репутация. У некоторых кондоминиумов уже есть история. Туристы их знают и любят. В такой квартире легче найти арендаторов и можно просить больше денег.
6. Гибкие условия сделки. С собственником проще договориться, чем с застройщиком. Можно обсудить рассрочку, скидку или дополнительный ремонт. Частник охотнее идет на уступки.

Главное: внимательно проверяйте документы и состояние квартиры. И не забудьте поторговаться!

Недостатки покупки вторичной недвижимости

Хотите приобрести квартиру с видом на море и бассейном на крыше? На вторичке может не быть того, что вы ищете. Выбор меньше, чем в новостройках.

Также будьте готовы вложиться в ремонт. Иногда придется менять проводку или трубы. Это дополнительные расходы.

Другие недостатки:

• Скрытые проблемы. Трещины в фундаменте, плесень, проблемы с крышей – такое часто всплывает уже после покупки. Тщательно проверяйте квартиру перед сделкой.
• Устаревшая инфраструктура. В старых комплексах может не быть модного фитнес-центра или коворкинга. Придется довольствоваться тем, что есть.
• Нет рассрочки. Готовьте всю сумму сразу. В отличие от новостроек, на вторичке нет удобных схем оплаты.

Недостатки вторички часто компенсируются более низкой ценой и возможностью заехать сразу.

Какие могут быть риски. Как их избежать?

Главные риски при покупке вторички в Таиланде: неправильно оформленныедокументы, скрытые дефекты жилья, проблемы с правом собственности.

Как защитить себя:

1. Тщательно изучите все бумаги. Особое внимание уделите документу на право собственности. В нем должен быть полный «паспорт» жилья.
2. Не экономьте на юридической проверке. Хороший юрист проверит чистоту сделки, историю недвижимости, статус текущего владельца. Стоимость проверки – около $700. Это ваша страховка от будущих проблем.
3. Проверьте состояние квартиры. Осмотрите все: от отделки до коммуникаций. Лучше всего – пожить в квартире какое-то время. Так вы оцените и жилье, и район.

А еще будьте бдительны. Слишком низкая цена? Это повод насторожиться. Возможно, владельцам срочно нужны деньги. А может, с квартирой что-то не так. Выясните до покупки.

Закажите в агентстве недвижимости полную проверку истории жилья. Да, это дополнительные расходы. Но они защитят вас от крупных проблем в будущем.

Как подобрать и проверить объект?

Покупка квартиры на вторичном рынке – дело непростое. Чтобы не попасться на удочку мошенников и не купить кота в мешке, нужно провести тщательную проверку. Вот что важно сделать:

• Начните с проверки продавца. Убедитесь, что он единственный владелец, выясните, как получил недвижимость и не является ли банкротом. Лучше доверить это юристу – проверка обойдется примерно в $700, но убережет от серьезных проблем.
• Изучите документы: свидетельство о собственности, разрешение на строительство и земельный титул (Chanote). Последний особенно важен – без него дом не построишь, а значит, и сделку заключать нельзя.
• Проверьте объект на обременения: нет ли залога, ареста или долгов по коммуналке. Юрист может сделать это за те же $700.
• Уточните форму владения: фрихолд (полное право собственности) или лизхолд (долгосрочная аренда на 30 лет). При лизхолде обязательно проверьте возможность продления договора и разрешение на субаренду.
• Осмотрите квартиру лично. Оцените состояние ремонта, работу коммуникаций, шумоизоляцию. Лучше взять с собой специалиста – он заметит то, что вы можете пропустить.

Не лишним будет изучить район: инфраструктуру, транспортную доступность, соседей. Приезжайте в разное время суток – днем может быть тихо, а ночью шумно.

Наконец, заключите предварительный договор. Пропишите все условия сделки и внесите депозит (обычно до 2% от стоимости).

Тщательная проверка – ваша защита. Лучше потратить время и деньги на due diligence, чем потом жалеть о поспешном решении. Будьте внимательны, и ваша покупка станет удачным приобретением, а не головной болью.

Заключение сделки купли-продажи

Купить выгодно недвижимость в Таиланде – не то же самое, что заказать пад-тай в уличной забегаловке. Тут важно разобраться в юридических тонкостях, чтобы не попасть впросак.

Фрихолд vs Лизхолд: в чем разница?

• Фрихолд – это когда вы покупаете апартаменты в кондоминиуме. По сути, вы становитесь полноправным хозяином своих квадратных метров. Никаких заморочек с арендой земли.
• Лизхолд – это история про виллы. Тут вы арендуете землю на долгий срок, а дом на ней – ваш. Звучит запутанно? Так оно и есть. С виллами больше мороки.

Важно: если продавец в браке, без согласия второй половины сделка не пройдет. Проверяйте этот момент заранее.

Политический аспект: дружественные vs недружественные страны

Покупаете у тайца или другого «дружественного» продавца? Отлично, никаких проблем.

А вот если продавец из «недружественной» страны (например, из ЕС), готовьтесь к бюрократическому квесту: получить разрешение от Правительственной комиссии – подать заявление в Минфин. И это только начало...

Особое внимание для госслужащих

Если вы госслужащий или планируете им стать, придется отчитаться о покупке перед государством. Таковы правила игры.

Какие документы нужны?

Оформление сделки требует всего 2 ключевых документов:

1. От продавца: справка из администрации кондоминиума.
2. От покупателя: форма валютной операции (FET) из тайского банка.

Звучит просто, правда? Но дьявол, как всегда, в деталях. Форма FET – ваш пропуск к собственности.

FET (Foreign Exchange Transaction Form) – это документ, подтверждающий, что деньги на покупку вы привезли из-за границы. Без него иностранцу не светит стать владельцем кондо в Таиланде.

Как получить:

• Сделайте международный перевод в тайский банк.
• Обменяйте дорожные чеки.
• Откройте счет в местном банке (мы поможем бесплатно).

Когда соберетесь оформить, вам потребуются:

• Копии паспортов продавца и покупателя.
• Форма FET для покупателя.
• Справка от администрации кондо для продавца.
• Оригинал свидетельства о праве собственности (чанот).
• Заявление на переоформление (подготовим за вас).

Все документы должны быть на тайском языке. 

Важно помнить, что расчет обычно производится в Лэнд Офисе банковским чеком. Подписывая договор, вы подтверждаете, что приняли квартиру «как есть».

На что обратить внимание в договоре?

Нашли квартиру мечты? Не торопитесь подписывать договор. Внимательное изучение каждого пункта может стать решающим фактором между получением ключей и пустыми карманами.

Начнем с формы договора. Единого шаблона не существует – каждая компания использует свой вариант. Опытные агентства учитывают все нюансы и подводные камни, поэтому выбирайте проверенных партнеров.

Важно понимать статус документа. Это предварительный договор, действующий до оформления прав собственности. После завершения сделки вы получите официальный чанот (аналог выписки из ЕГРН) и государственную форму договора купли-продажи.

Обратите особое внимание на ключевые пункты: 

• порядок уплаты налогов;
• состояние квартиры при передаче;
• крайние сроки закрытия сделки;
• размер аванса (обычно 5-10% от стоимости). 

Эти детали могут существенно повлиять на ход сделки.

Не забудьте про штрафные санкции. Для продавца это возврат задатка плюс неустойка (30-100% от задатка), а для покупателя – потеря внесенного задатка. Четкое понимание этих условий поможет избежать неприятных сюрпризов.

Язык договора тоже имеет значение. Если одна из сторон иностранец, допустим английский. Для сделок между тайцами используется только тайский язык. Помните, что договоры на других языках недействительны в суде.

Этапы заключения сделки

1. Выбираем объект и резервируем его. Подписываем резервационный договор с продавцом. Вносим задаток – обычно 1% от стоимости. Задаток чаще всего невозвратный.
2. Проверяем юридическую чистоту. На вторичке проверяем все: землю, продавца, договор. Стоимость проверки – от $500 до $2000+.
3. Заключаем основной договор. Получаем проект от продавца или юриста. Вносим правки, если нужно. Прописываем все условия и штрафы.
4. Оплачиваем покупку. Открываем счет в тайском банке. Для фрихолда деньги должны прийти из-за границы.
5. Регистрация прав собственности. Все оформляется в Земельном департаменте. Лучше нанять местного представителя: с ним легче получить пакет документов на тайском языке.

Главное: будьте внимательны на каждом этапе. Не стесняйтесь задавать вопросы и привлекать специалистов. Лучше потратить время и деньги на проверку, чем потом решать проблемы.

Какие дополнительные расходы могут быть?

Когда вы решаетесь на покупку недвижимости, важно помнить, что цена объекта – это не единственные траты, с которыми вы столкнетесь. Давайте разберемся, какие дополнительные расходы могут вас ожидать.

Во-первых, при оформлении сделки государство возьмет свою долю. Размер платежа зависит от типа недвижимости и формы собственности:

• покупка квартиры в собственность: 2% от оценочной стоимости;
• долгосрочная аренда: 1,1% (1% на регистрацию договора + 0,1% гербовый сбор).

Во-вторых, это услуги специалистов:

• риелтор: обычно его услуги для покупателя бесплатны, но уточните этот момент заранее;
• юрист: на вторичном рынке его участие необходимо, стоимость – около $1000;
• переводчик: часто не требуется, если агентство или застройщик предоставляют русскоговорящий персонал.

В-третьих, при покупке квартиры в новом доме будьте готовы внести $15-25 за квадратный метр в фонд капремонта. Это разовый платеж, который касается только первичного рынка.

Важно: всегда уточняйте полный список расходов до заключения сделки. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и правильно рассчитать бюджет.

Грамотное планирование финансов – ключ к успешной покупке недвижимости без лишнего стресса и неожиданностей.

Налоги и льготы при покупке

Главное:

1. В Таиланде нет налога на владение жилой недвижимостью.
2. Налоги платятся только при покупке и продаже.
3. Сумма налогов – 4,5-7% от стоимости жилья.
4. Оценочная стоимость обычно ниже рыночной.
5. Дополнительные расходы минимальны.

Обычно налоги при покупке оплачивает покупатель. Реже – обе стороны поровну. Это прописывают в предварительном договоре.

Сумму рассчитывают в Земельном управлении (Land Office) при оформлении сделки. Учитывают:

• Когда и кем куплена квартира раньше?
• Срок владения.
• Ставка налога для продавца.
• Оценочная стоимость недвижимости.

Обычно оценочная стоимость ниже рыночной цены. Если в договоре указать сильно заниженную цену, налог посчитают по оценочной стоимости.

Важно: сумма в справке FET от тайского банка не может быть ниже оценочной стоимости. Иначе откажут в регистрации.

Резюме

Хотите купить квартиру на Пхукете? Вторичка дешевле новостроек. Но есть риски.

Преимущества:

• Цена ниже, чем у новостроек.
• Можно заселиться сразу.
• Нет риска недостроя.

Минусы:

• Возможны скрытые дефекты.
• Юридические сложности с документами.
• Может потребоваться ремонт.

Как купить безопасно:

• Проверьте документы на собственность.
• Осмотрите квартиру с экспертом.
• Изучите район и инфраструктуру.
• Проконсультируйтесь с юристом по сделке.