Как приобрести квартиру в строящемся проекте в Таиланде

Мечта о собственном доме в Таиланде может стать реальностью, но путь к ее воплощению полон юридических нюансов. Разные формы владения, фрихолд и лизхолд, открывают перед покупателями различные возможности, но требуют глубокого понимания местного законодательства.

Как не потеряться в этом многообразии и сделать правильный выбор? Рассказываем в статье.

Как выбрать объект?

Покупка недвижимости в Таиланде может стать отличной инвестицией или подарить вам второй дом в раю. Но как не ошибиться с выбором? Вот что нужно знать, чтобы сделка принесла радость, а не головную боль.

Что важно сделать прежде, чем купить квартиру:

1. Определитесь с целью. Зачем вам недвижимость в Таиланде? От этого зависит все остальное:

• Для жизни: выбирайте районы с развитой инфраструктурой. На Пхукете это восточное и южное побережье. Здесь есть школы, больницы и магазины, но мало туристов.
• Для отдыха: ищите приватные пляжи и курорты подальше от толп. Но убедитесь, что рядом есть все необходимое: торговые центры, клиники, рестораны.
• Для инвестиций: сервисные апартаменты в кондоминиумах или номера в отелях. Они обеспечат стабильный доход и профессиональное управление.

1. Определитесь с бюджетом. В Таиланде недвижимость дешевле, чем на других мировых курортах. Но цены разные:

• Квартира в апарт-отеле или кондоминиуме: от 100 000 долларов.
• Вилла: от 350 000 долларов.

Цена – не все. Дешевая квартира может оказаться ловушкой, а дорогая – выгодной инвестицией.

На что обратить внимание при выборе:

• Скрытые платежи: уточните размер ежемесячных взносов на обслуживание.
• Ограничения для иностранцев: некоторые объекты недоступны для прямой покупки нерезидентами.
• Этап строительства: чем раньше стадия, тем выше риски и ниже цена.

Покупка недвижимости в Таиланде – это не просто сделка, а шаг к новой жизни. 

На что обратить внимание?

Многие застройщики нанимают русскоговорящих менеджеров. Это удобно, но недолговечно. Как только проект распродан на 80%, русского менеджера могут уволить. И вы останетесь один на один с тайской документацией.

Решение: работайте через агента. Он будет вести ваше дело до сдачи дома.

Выгоднее всего приобрести недвижимость на старте продаж – на пресейле. Цены самые низкие. За 2-3 года строительства стоимость может вырасти на 25-35%.

Процесс покупки:

• Выбираете проект, этаж, квартиру.
• Вносите задаток (50-100 тысяч бат).
• Подписываете контракт.
• Оплачиваете первый взнос.

Если вы не в Таиланде, отправляете паспортные данные и адрес застройщику. Получаете инвойс на задаток. Оплачиваете в течение 7-10 дней. Получаете контракт и инвойс на первый взнос.

Оплачиваете в течение 10-30 дней.

Главное:

• Не верьте одному менеджеру. Сравнивайте проекты.
• Покупайте на старте продаж – так дешевле.
• Работайте через агента – он защитит ваши интересы, в том числе в Земельном департаменте.
• Внимательно читайте контракт. Особенно сроки оплаты.

Спешка при выборе недвижимости на вторичном рынке – плохой советчик. Изучите рынок, сравните варианты, проверьте репутацию застройщика. 

Выбор места покупки

Пхукет – популярное туристическое направление, привлекающее большое количество посетителей. В 2023 году остров принял 11 млн туристов и заработал $11,5 млрд. В 2024 году ожидается еще больше – около $12 млрд.

Кто снимает сливки? Отели и владельцы апартаментов. Покупая недвижимость на Пхукете, вы фактически входите в гостиничный бизнес.

Где именно приобрести? Западное побережье – идеальный вариант. 

Почему?

• Здесь лучшие пляжи (Камала, Банг-Тао, Найтон).
• Сюда едут платежеспособные туристы.
• Тут развивается инфраструктура.
• Строятся престижные комплексы.

Восток острова для купания не подходит.

Совет инвестору: ищите первую линию на западе. Да, дорого. Но это дефицитный товар, который будет приносить стабильный доход.

Пхукет не ваш вариант? Есть альтернативы.

Паттайя: для любителей активностей

Здесь насыщенная тусовочная атмосфера, доступные цены на жилье, много баров и ресторанов, развитая инфраструктура.

Идеально для молодежи и тех, кто не может усидеть на месте.

Самуи: для ценителей тишины

Тут спокойные малолюдные пляжи, минимум туристического шума. По приезду вы сразу погружаетесь в атмосферу расслабленной неги.

А еще здесь много зелени – подойдет творческим личностям и тем, кто хочет «перезагрузиться».

Хуа-Хин: для любителей роскоши

Аристократичная атмосфера, дорогая недвижимость, гольф-клубы и престижные курорты, королевские резиденции – все это про старейший курортный тайский город.

Это выбор успешных бизнесменов и обеспеченных пенсионеров.

Нюансы:

• Не верьте красивым картинкам в Instagram. Приезжайте и живите в разных местах.
• Изучайте район, инфраструктуру, соседей.
• Проверяйте документы и юридическую чистоту объекта.
• Считайте потенциальный доход от аренды.

Покупка недвижимости в Таиланде – это не только про отдых, но и про инвестиции. 

Выбор застройщика

Покупаете квартиру в новостройке? Не спешите. Сначала проверьте застройщика. Иначе рискуете остаться без денег и жилья.

Что проверять:

• Репутацию. Загуглите название компании + «отзывы». Читайте форумы дольщиков. Ищите реальные истории, а не заказные хвалебные оды.
• Портфолио. Сколько домов уже построили? Когда сдали? С какими задержками? Чем больше успешных проектов, тем надежнее застройщик.
• Текущие стройки. Много одновременных проектов – риск. Застройщик может не рассчитать силы и сорвать сроки.
• Качество. Съездите в готовый дом этого застройщика. Пообщайтесь с жильцами. Узнайте, что обещали и что сделали на самом деле.

Проверить можно несколькими способами. Первый – мониторинг соцсетей застройщика. Следите за активностью. Молчание – плохой знак.

Второй – форумы дольщиков. Ищите честные отзывы. Но фильтруйте негатив от конкурентов.

Третий – госреестры. Проверяйте разрешения на строительство и проектные декларации.

А еще вы можете лично съездить на стройку. Посмотрите на темпы работ своими глазами.

Выбор вариантов проектов

Покупка недвижимости в Таиланде – это не просто «приехал и купил». Это целый квест, где каждый шаг может стоить вам нервов и денег. Вот что нужно знать, чтобы не попасть впросак:

Выбирая проект, не верьте красивым буклетам. 

Копайте глубже:

• Погуглите историю компании. Сколько лет на вторичном рынке? Есть ли скандалы?
• Найдите реальных владельцев квартир. Спросите, довольны ли они?
• Проверьте лицензии. Нет бумажек – нет доверия.
• Условия рассрочки. Иногда выгоднее взять подороже, но с удобной оплатой.
• Потенциал роста. Дешевая квартира в непопулярном месте не принесет прибыли.

Обращайте внимание на локацию. Море видно? Отлично. Но этого мало. Проверьте еще и транспортную доступность. Как добираться до цивилизации?

Изучите район. Есть ли рядом магазины, кафе, больницы?

Оцените перспективы. Не построят ли рядом свинарник через год?

Квартира: мелочи и детали важны:

• Планировка. Должна быть не для красоты или галочки, а для комфортной жизни.
• Качество отделки. Дешевый ламинат придется менять через год.
• Вид из окна. Стена соседнего дома – пейзаж не из лучших.
• Шумоизоляция. Тонкие стены превратят жизнь в ад.

Отличная недвижимость на вторичном рынке характеризуется наличием всей необходимой инфраструктуры. Должна быть охрана, видеонаблюдение, закрытый двор.

Подумайте и над такими вопросами:

• Кто отвечает за чистоту и ремонт?
• Есть ли на парковке место для вашей машины?
• Форма собственности: фрихолд или лизхолд?
• Можно ли сдавать квартиру туристам?

Формы собственности

Таиланд манит инвесторов, но законы о недвижимости здесь хитрые. Разберемся, как купить квартиру и не попасть впросак.

Фрихолд: полное право собственности

Звучит заманчиво, но есть нюансы:

• Иностранцам можно владеть только квартирами и домами.
• Землю в собственность не получить. 
• В многоквартирных домах для иностранцев выделено 49% квартир. Остальные 51% – только тайцам.

Лизхолд: долгосрочная аренда

Популярный вариант среди инвесторов:

• Можно арендовать землю на 90 лет.
• Дешевле фрихолда на 10%.
• Меньше налогов.
• Не нужно декларировать как собственность.
• Права те же: продавайте, дарите, сдавайте, передавайте по наследству.

Хотите землю в собственность? Есть способ: создайте тайскую компанию. 51% акций отдайте тайцам. Оформите землю на компанию.

Но будьте осторожны: схема сложная и рискованная.

Что выбрать? Ищете простоту? Берите недвижимость в фрихолд. Нужна земля? Лизхолд – ваш вариант.

Готовы рисковать ради полных прав? Создавайте компанию.

Налоги и льготы при покупке

Покупка недвижимости в Таиланде – это не только приятные хлопоты, но и серьезные финансовые обязательства. Давайте разберемся, какие налоги вам придется заплатить и на какие льготы можно рассчитывать.

Основные налоги:

1. Налог на переход права собственности – 2% от стоимости недвижимости. Платит покупатель при покупке в собственность (фрихолд).
2. Налог на регистрацию права лизхолда – 1% от суммы аренды. Актуально при долгосрочной аренде (лизхолд).
3. Гербовый сбор – 0,5% при покупке в собственность, 0,1% при лизхолде. Обычно платит продавец.
4. Специальный бизнес-налог – 3,3% от стоимости. Платит продавец, если продает недвижимость в течение 5 лет после покупки.

Кто платит?

Обычно налоги на недвижимость делятся между покупателем и продавцом. Пропорции зависят от договоренностей. Но чаще всего покупатель платит налог на переход права собственности или регистрацию лизхолда.

Продавец берет на себя гербовый сбор и бизнес-налог (если применимо).

Дополнительные расходы тоже есть.

Комиссия агента – 3-10% от суммы. Обычно платит продавец. Налог с продажи – 1% для компаний, до 35% для физлиц. Платит продавец.

Что касается льгот и бонусов, прямых налоговых льгот для иностранцев при покупке недвижимости в Таиланде нет. Но есть приятные бонусы от застройщиков: рассрочка до 50% стоимости на 3-5 лет под 5-7% годовых; мебель в подарок; год беспроцентной рассрочки; повышенный гарантированный доход для инвесторов.

Важно помнить: ипотека для иностранцев в Таиланде – редкость. Рассчитывайте на свои средства или предложения застройщиков.

Преимущества и недостатки покупки на этапе строительства

Покупка недвижимости в Таиланде на этапе строительства имеет свои плюсы и минусы.

Преимущества:

• Цена ниже рыночной на 15-20% по сравнению с готовым жильем.
• Возможность выбора планировки и дизайна квартиры.
• Потенциал роста стоимости к моменту завершения строительства.
• Современная инфраструктура и новейшие технологии в новых проектах.
• Удобные схемы оплаты, включая рассрочку.

Недостатки:

• Риск недостроя или задержки сдачи объекта.
• Невозможность оценить реальное качество жилья до завершения строительства.
• Отсутствие возможности немедленного заселения или сдачи в аренду.

К тому же еще нет историй от жильцов о жизни в комплексе.

Какие документы нужны для покупки?

Основной документ – чанот. Без него сделки не будет. Это тайское свидетельство о собственности.

В документе: 

• на лицевой стороне: все характеристики объекта;
• на обороте: история владельцев объекта, от первого до нынешнего. 

Проверьте Чанот тщательно. Ошибки в нем могут стоить вам квартиры.

Еще один документ – паспорт владения (или «домовая книга»). Для тайцев это аналог российской регистрации. Для иностранцев – необязательный документ. 

Важно: оба документа только на тайском. Готовьтесь к переводу. 

Что еще потребуется: 

• ваш паспорт,
• форма валютной операции (FET) из тайского банка, 
• справка из администрации кондоминиума (от продавца), 
• договор купли-продажи. 

Не забудьте проверить все документы с юристом. Стоимость проверки – около $700. Убедитесь в отсутствии обременений на недвижимость. А еще уточните форму владения: фрихолд или лизхолд.

Процесс покупки по этапам

Процесс покупки недвижимости в Таиланде: пошаговая инструкция:

1. Выбор объекта и бронирование. Нашли подходящую квартиру? Отлично. Теперь нужно ее забронировать. Для этого:

• Подпишите договор бронирования объекта.
• Внесите депозит (обычно 1% от стоимости).

Помните: депозит часто невозвратный. Будьте уверены в своем выборе.

1. Юридическая проверка (Due Diligence). Не экономьте на этом этапе. Проверка убережет вас от проблем в будущем. Наймите местного юриста. Он проверит:

• Документы на собственность.
• Наличие обременений.
• Техплан и кадастр.
• Судебные дела, связанные с объектом.
• Оценочную стоимость объекта.
• Квоты на иностранную собственность.
• Зарегистрированных жильцов.

Стоимость проверки: около 20 000 батов (550$). 

1. Договор купли-продажи. Теперь самое важное. В договоре укажите:

• До 4 совладельцев.
• Наследников.

Внимание: для каждого совладельца нужен заверенный перевод загранпаспорта.

1. Оплата. После подписания договора продавец выставит счет. Варианты оплаты:

• Фрихолд: только SWIFT-перевод из-за границы.
• Лизхолд: любой способ (даже наличные или криптовалюта).
• Важно: счет должен быть на имя покупателя.

1. Регистрация права собственности. Финальный этап. Происходит в Земельном департаменте. Возьмите с собой:

• Паспорта всех владельцев объекта.
• Договор купли-продажи.
• Подтверждение оплаты.

Поздравляем! Теперь вы – владелец недвижимости в Таиланде.

Резюме

Покупка квартиры в строящемся объекте в Таиланде может быть выгодной инвестицией, но требует тщательного подхода. 

Вот что важно:

• Цены на этапе строительства на 15-20% ниже, чем на готовую недвижимость.
• Выбирайте надежного застройщика: проверьте репутацию, портфолио и текущие проекты.
• Обратите внимание на локацию: западное побережье Пхукета считается наиболее перспективным для инвестиций.
• Тщательно изучите условия договора, особенно сроки оплаты и возможные скрытые платежи.
• Проверьте форму собственности: фрихолд (полное право) доступен только для квартир, лизхолд (долгосрочная аренда) – для земли.
• Будьте готовы к дополнительным расходам: налоги на переход права собственности, регистрационные сборы.
• Используйте услуги юриста для проверки документов и законности сделки.
• Регистрация происходит в Земельном департаменте.

Покупка объекта на этапе строительства несет риски задержки сдачи объекта или изменения качества, но предоставляет возможность выбора планировки и имеет потенциал роста стоимости.