Фрихолд и лизхолд в Таиланде: чем отличаются и что выбрать
Простыми словами объясняем, чем полная собственность (фрихолд) отличается от долгосрочной аренды (лизхолд): какие документы вы получаете, что можно делать с квартирой, сколько стоит оформление и как передать её детям.
- Фрихолд — это полная частная собственность. Квартира ваша навсегда, ваше имя стоит в Чаноте, вы можете продавать, сдавать, закладывать и передавать её по наследству без чьего-либо согласия.
- Лизхолд — это право пользоваться квартирой 30 лет. Собственником остаётся продавец, а ваше право аренды записывается в Чанот, и в течение этих 30 лет отнять его у вас никто не может.
- Иностранец может оформить фрихолд только на квартиру в кондоминиуме и только в пределах иностранной квоты. В большинстве проектов Паттайи и Пхукета такая квота есть.
- Для фрихолда нужна справка FET из тайского банка о том, что деньги на покупку пришли из-за рубежа. Для лизхолда она не нужна.
- Покупаете для себя, для детей или на долгий срок — выбирайте фрихолд. Если квота в понравившемся доме закончилась, лизхолд с правильно составленным договором — рабочий и законный вариант.
Содержание статьи
Когда вы выбираете квартиру в Таиланде, вам почти сразу зададут вопрос: «фрихолд или лизхолд?». За этими двумя словами стоят два разных права на квартиру. Разница не в престиже и не в цене за метр, а в том, что именно вы получаете на руки, что можете делать с квартирой дальше и что с ней будет через 30 лет. Ниже разбираем обе формы так, как объясняем их нашим клиентам на встрече, без лишних терминов.
Фрихолд: квартира полностью ваша
Фрихолд (freehold) — это полная частная собственность. Вы покупаете квартиру по договору купли-продажи, сделка регистрируется в Земельном департаменте Таиланда, и после регистрации вы получаете на руки три документа:
- Чанот — свидетельство о праве собственности на квартиру. На лицевой стороне указаны характеристики квартиры, на обратной — дата сделки, данные прежнего собственника и ваше имя как нового собственника.
- Договор купли-продажи с вашим именем, данными о квартире, подписями и печатями сотрудников Земельного департамента.
- Домовую книгу с адресом и информацией о квартире.
С этого момента вы распоряжаетесь квартирой без оглядки на кого-либо: продаёте, сдаёте в аренду, участвуете в собраниях собственников, закладываете, передаёте по наследству. Никаких ограничений со стороны третьих лиц нет.
Одно условие: справка FET
Чтобы Земельный департамент зарегистрировал квартиру на иностранца, нужно подтвердить, что деньги на покупку пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Это подтверждает справка FET (Foreign Exchange Transaction Form), которую выдаёт тайский банк по правилам Банка Таиланда. В ней указано, что платёж был законным и целевым, то есть именно на покупку недвижимости. Без этой справки регистрацию фрихолда не проведут. Сумма в справке не может быть ниже оценочной стоимости квартиры, иначе в регистрации откажут.
Для клиентов нашей компании этот документ оформляется за 2–3 дня, мы заранее объясняем, как правильно отправить деньги, чтобы справка была выдана без вопросов. Подробнее о переводе — в статье Как купить квартиру в Паттайе удалённо.
Лизхолд: право пользоваться квартирой 30 лет
Лизхолд (leasehold) — это право долгосрочной аренды. Вы покупаете его по договору аренды или договору покупки права аренды. Максимальный срок аренды по Гражданскому и торговому кодексу Таиланда — 30 лет. Собственником квартиры остаётся продавец (чаще всего застройщик), а вы становитесь арендатором с правом пользоваться квартирой весь этот срок.
Продавец обязан зарегистрировать ваше право аренды в Земельном департаменте и внести его в Чанот. Это обязательное требование закона. После регистрации на обратной стороне Чанота будет указан собственник, срок аренды и ваши данные как арендатора. Такое зарегистрированное право называют обременением: пока оно действует, никто не может отнять у вас квартиру, даже если у собственника сменится владелец или возникнут долги.
Что можно делать с лизхолдом
После регистрации вы можете, с согласия собственника, перепродать своё право аренды, сдавать квартиру в субаренду, подарить право аренды, а также заранее решить с собственником вопрос о переоформлении права на ваших наследников. Все эти возможности нужно прописать в договоре аренды до подписания. Если в договоре их нет, договариваться придётся потом, а это всегда сложнее.
Что будет через 30 лет
По истечении 30 лет вы имеете право продлить договор аренды ещё на 30 лет, а затем ещё на 30, с согласия собственника. Обычно такое продление сразу прописывается в первоначальном договоре. Здесь важно понимать одно: в Земельном департаменте регистрируется только текущий срок, 30 лет. Продление — это ваша договорённость с собственником, и то, насколько она надёжна, зависит от того, как составлен договор и кто его вторая сторона.
Договор лизхолда мы всегда просим показать нашему юридическому консультанту до внесения депозита. Пункт о продлении и пункт о наследниках — первое, что мы там ищем.
Из практики юридического отдела Gallery Real Estate
Почему регистрация обязательна
Незарегистрированная аренда сроком больше трёх лет по закону действует только три года и не защищает вас от третьих лиц. Фраза «договор у нас с застройщиком, регистрацию сделаем позже» — повод остановиться и запросить юридическую проверку документов.
Иностранная квота: коротко о 49%
По Закону о кондоминиумах иностранцам может принадлежать не больше 49% общей площади квартир в здании. Остальные 51% — тайская квота, эти квартиры могут принадлежать только гражданам или компаниям Таиланда. Тайская квота — это не третья форма владения: иностранец не может оформить квартиру из этой части во фрихолд. Если в понравившемся доме иностранная квота закончилась, вам предложат лизхолд.
Свободная квота есть в большинстве проектов Паттайи и Пхукета, но перед бронированием её нужно проверить: письменным запросом в управляющую компанию кондоминиума и по данным Земельного департамента. Мы делаем это для каждого клиента до внесения депозита.
Уже больше года обсуждается повышение иностранной квоты до 75% и увеличение срока аренды до 99 лет. Пока это только обсуждение: закон не изменился, квота — 49%, срок аренды — 30 лет. Как только изменения вступят в силу, мы сразу напишем об этом.
Джомтьен, Паттайя
ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Dusit Sea Spire Pattaya - долгожданный новый высотный проект на первой линии Джомтьена! Это уникальная возможность стать владельцем недвижимости в одном из самых перспективных проектов на рынке Паттайи.
Джомтьен, Паттайя
старт продаж
ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ПРЕСЕЙЛ EMBASSY WORLD У нас появился эксклюзивный доступ к пулу самых лучших квартир в новом проекте Embassy World на Джомтьене - одном из самых ожидаемых стартов на рынке недвижимости Паттайи.
Северная Паттайя, Паттайя
ГОТОВОЕ
Zire Wongamat: Премиальный небоскреб Raimond Land на пляже Вонг Амат — это элитный курортный комплекс от ведущего девелопера Таиланда Raimon Land PCL ., расположившийся на первой береговой линии в самом престижном…
Таппрая, Паттайя
Вторичное
Апартаменты на продажу: Grand Solaire Pattaya - 1 Bedroom - Koh Larn View Представляем вашему вниманию просторную 1 Bedroom площадью 29 м² на 14 этаже с прекрасным видом на город и море.
Сколько стоит оформление
Регистрация в Земельном департаменте оплачивается сборами, которые считаются от оценочной стоимости квартиры (её определяет департамент, и она обычно ниже рыночной).
- Фрихолд: регистрационный сбор 2%, гербовый сбор 0,5%.
- Лизхолд: регистрация права аренды 1%, гербовый сбор 0,1%.
- Вторичный рынок: добавляется специальный бизнес-налог 3,3%, если продавец владел квартирой меньше пяти лет.
Кто и какую часть платит, стороны договариваются между собой и прописывают в договоре: чаще всего покупатель платит регистрационный сбор, а продавец — гербовый сбор и бизнес-налог. Точную сумму сборов и всех сопутствующих платежей по вашей квартире мы рассчитываем заранее, до сделки, чтобы вы понимали бюджет целиком.
Ежегодные расходы у обеих форм одинаковые: плата за обслуживание кондоминиума, которая считается по площади квартиры, и коммунальные платежи. При лизхолде проверьте в договоре, кто платит ежегодные платежи и как они индексируются.
Что происходит при перепродаже
Здесь фрихолд и лизхолд расходятся сильнее всего. Квартира в полной собственности продаётся всем: тайцам, иностранцам, инвесторам, тем, кто покупает для жизни. Лизхолд продаётся только тем, кого устраивает остаток срока, а этот остаток уменьшается каждый год. Через пятнадцать лет вы предлагаете покупателю не квартиру, а пятнадцать оставшихся лет пользования, и он считает цену именно от них.
Если вы планируете держать квартиру до десяти лет, разница почти не чувствуется, а экономия на сборах при входе может её перекрыть. Если пятнадцать лет и дольше, фрихолд выигрывает почти всегда. На вторичном рынке Паттайи хорошо видно, как по-разному оцениваются квартиры в собственности и в аренде в одном и том же здании.
Наследование
Тема, которую при покупке откладывают на потом. Между тем формы владения ведут себя здесь по-разному, и разобраться лучше заранее.
Фрихолд передаётся по наследству, и наследники становятся такими же полноправными собственниками квартиры, как и вы. Но всё имущество в Таиланде наследуется по тайским законам, а не по законам вашей страны. Если завещания нет, наследникам придётся доказывать родство в тайском суде с переводом и легализацией всех документов, и дело может тянуться годами. Завещание, составленное в России, тайский суд может не принять: порядок его оформления не совпадает с тайским. Поэтому мы рекомендуем всем клиентам составить отдельное завещание в Таиланде, на тайском языке, при личном визите. В нём обязательно указывается распорядитель — доверенное лицо, которое после вашей смерти получит решение суда и передаст имущество наследникам. Самим наследникам присутствовать в суде не нужно.
Лизхолд по тайским законам со смертью арендатора прекращается: это личное право по договору, а не имущество, и суд не будет рассматривать его в наследственном деле. Чтобы передать квартиру в лизхолде детям, в договор при покупке обязательно включается пункт о порядке перехода права аренды к наследникам. Тогда наследники смогут потребовать от собственника перезаключить договор на их имя. Мы регулярно видим договоры, где этого пункта нет, поэтому проверяем его до подписания.
Подробнее о том, как мы помогаем с завещанием и наследственными делами, в разделе Наследственные дела. Завещание. Смежная статья: Наследование недвижимости в Таиланде: что нужно знать иностранцам.
Что выбрать
Форма владения зависит от того, зачем вы покупаете квартиру.
Для себя, для детей, на долгий срок. Фрихолд закрывает вопрос: право бессрочно, наследуется, не зависит от воли третьих лиц, и через двадцать лет квартира стоит столько, сколько стоит рынок, а не столько, сколько осталось от срока аренды. Если в интересующем проекте квота выбрана, разумнее посмотреть соседние здания, чем брать лизхолд ради конкретного вида из окна.
Для сдачи в аренду с продажей через несколько лет. Здесь лизхолд может быть удачным вариантом: сборы при оформлении ниже, арендатору всё равно, какое право у арендодателя, а к моменту продажи остаток срока ещё большой. Обязательно проверьте, разрешает ли договор субаренду без отдельного согласия собственника.
В любом случае, до внесения депозита мы проходим с клиентом три шага:
- подтверждаем остаток квоты;
- проверяем собственника или застройщика;
- читаем договор целиком, включая приложения.
Наш юридический отдел работает внутри компании, а не на аутсорсе.
Почему с нами спокойнее
Gallery Real Estate работает в Таиланде 15 лет. У нас собственный юридический отдел, который проверяет каждую сделку, готовит договоры и доверенности, оформляет справку FET и сопровождает регистрацию в Земельном департаменте, в том числе удалённо, если вы не можете прилететь. Для клиентов мы также выступаем гарантом сделки: деньги хранятся у нас до регистрации права на ваше имя, и продавец не может уклониться от переоформления. Мы официальные амбассадоры ряда застройщиков в Паттайе и на Пхукете, и в этом году стали агентством номер один по продажам у нескольких из них. Большинство новых клиентов приходят к нам по рекомендации тех, кто уже купил.
Остались вопросы после статьи?
Опишите вашу ситуацию — ответит специалист по теме статьи: юридический консультант, отдел аренды или руководитель агентства. Первичная консультация бесплатна.
Частые вопросы
Сама по себе нет. Право собственности и право находиться в стране в Таиланде не связаны между собой. Долгосрочное пребывание оформляется отдельно, по визовым программам, условия которых меняются, поэтому уточнять их нужно на момент обращения.
Мы помогаем нашим клиентам перевести деньги с территории России и других стран с последующим зачислением на счёт продавца в Таиланде. Главное, чтобы деньги пришли в Таиланд в иностранной валюте, а банк выдал справку FET, в которой указано, что платёж сделан на покупку недвижимости.
Нет. Справка FET нужна только для регистрации фрихолда, то есть полной собственности. При покупке права аренды (лизхолда) этот документ не оформляется.
Сдача на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии в Таиланде запрещена, и проверки в Паттайе стали регулярными. Кроме того, многие кондоминиумы запрещают посуточную сдачу внутренними правилами. Законная модель — договоры на месяц и дольше.
Совершеннолетие в Таиланде наступает в 20 лет, и получить наследство может только совершеннолетний. Поэтому в завещании указывают, что наследник получит имущество по достижении 20 лет, или заранее назначают опекуна. Если завещания нет, опекуна назначит суд.
Да. По нашей практике квартиры в полной собственности продаются быстрее, потому что их может купить любой покупатель, и тайский, и иностранный. Лизхолд продаётся дольше, а его цена зависит от того, сколько лет аренды осталось.
0.00кв. м
1
1
