Тайская и иностранная квота. Что такое?

Содержание:

1. Формы собственности для иностранцев
   1. В чем разница Freehold и Leasehold
2. Кто может купить квартиру в Таиланде
3. Как происходит процесс покупки
4. Инвестиционная виза
5. Иностранная квота
6. Тайская квота
7. Особенности оплаты
8. Налоги и сборы при покупке квартиры
9. Ограничения для российских покупателей
10. Резюме

Недвижимость Таиланда – это не только отличное место для круглогодичного проживания, но и выгодное вложение с гарантированной прибылью.

Формы собственности для иностранцев

Если вы иностранец и хотите купить недвижимость в Таиланде, у вас есть два основных варианта: полная собственность (Freehold) и долгосрочная аренда (Leasehold).

В чем разница Freehold и Leasehold

1. Freehold: полная свобода, но дороже. Вы владеете и квартирой, и землей под ней. Навсегда. Можете делать с недвижимостью в Тайланде что хотите: продать, подарить, завещать. Никому ничего не должны и ни от кого не зависите. Стоит дороже, чем Leasehold. Налог при покупке – 2-3% от стоимости.
2. Leasehold: дешевле, но с ограничениями. Арендуете на долгий срок, обычно 90 лет. Можете продать, подарить или завещать право аренды. Стоит на 10% дешевле, чем Freehold. Окупается быстрее. Налог при покупке – всего 1,1%. Каждые 30 лет нужно продлевать договор. При продаже придется согласовывать с владельцем. 

Для инвестиций и перепродажи подойдет Leasehold. Дешевле и проще. Для жизни лучше Freehold. Дороже, но больше свободы и уверенности в будущем.

Кто может купить квартиру в Таиланде

Давайте разберемся, кому закон разрешает покупать квартиры в кондоминиумах.

Пять категорий счастливчиков:

1. Постоянные жители. Если вы получили ПМЖ в Таиланде, поздравляем – вы можете купить квартиру. Главное, не забудьте про документы из иммиграционной службы.
2. Инвесторы под защитой. Приехали в Таиланд по программе поощрения инвестиций? Отлично, вам тоже можно обзавестись жильем. Правда, придется доказать свой статус.
3. Компании с привилегиями. Юрлица с инвестиционными льготами тоже в списке потенциальных покупателей. Но не забудьте про бумажную волокиту.
4. Тайские компании с иностранным капиталом. Если у вас фирма в Таиланде, где больше 49% капитала – иностранного происхождения, то путь к покупке открыт. Главное, не запутаться в долях.
5. Щедрые иностранцы. Перевели валюту в Таиланд? Или, может, сняли деньги с местного счета нерезидента? Тогда вы тоже в игре. Только не забудьте про справки из банка.

Важный нюанс: даже если вы попадаете в одну из этих категорий, это не значит, что можно скупать собственность без оглядки. Существует квота: иностранцам доступно не более 49% площади кондоминиума. Так что перед покупкой убедитесь, что в выбранном комплексе еще есть место для зарубежных инвесторов.

И последнее: не пренебрегайте юридической помощью. Законы в Таиланде могут быть запутанными, а ошибка при покупкенедвижимости обойдется дорого. Лучше перестраховаться и обратиться к специалистам.

Как происходит процесс покупки

Этапы процесса:

1. Найдите агента. Необязательно, но сэкономит время и нервы. Хороший агент знает рынок и поможет с документами.
2. Выберите жилье.
3. Откройте счет в тайском банке. 
4. Подпишите договор.
5. Заплатите продавцу. Только после подписания договора. Никаких авансов «на словах».
6. Зарегистрируйте сделку. Идите в Земельный департамент. Получите чанот – документ о праве собственности. Именно благодаря чаноту можно продавать, сдавать в аренду, дарить, закладывать и т.д.

Весь процесс займёт от 3 до 20 дней.

Инвестиционная виза

Если купить квартиру в Таиланде, в ряде случаев можно стать обладателем инвестиционной визы.

Основные требования: 

1. Главное условие – вложить минимум 10 миллионов батов (около $300 000) в тайскую экономику. Это ваш входной билет в мир тайских инвестиционных виз.
2. Есть 3 пути инвестирования: купите свежую квартиру в кондоминиуме или взять ее в долгосрочную аренду (от 3 лет); откройте счет в тайском банке, где большая часть акций принадлежит местным владельцам; купите ценные бумаги, выпущенные правительством Тайланда или госкомпаниями.
3. Перед подачей на инвестиционную визу у вас уже должна быть неиммиграционная виза Таиланда.

Что касается процесса получения, сделайте инвестицию в выбранный актив. Затем получите подтверждение от Совета по инвестициям Таиланда. Подайте документы на визу.

Обязанность владельца: каждые 90 дней нужно отчитываться о своем пребывании в стране. А вот работать можно только если есть специальное разрешение.

Иностранная квота

Что касается иностранной квоты, сейчас действует простое правило: иностранцам доступно не более 49% площади кондоминиума. То есть, если вы иностранец, вам нужно убедиться, что в выбранном доме еще есть «свободные места» для зарубежных покупателей.

Покупая квартиру, вам придется получить письмо от управляющей компании. Это письмо подтверждает, что вы не нарушаете квоту. Без него в земельном департаменте сделку не зарегистрируют.

Грядут перемены. Похоже, правительство Таиланда готово пойти навстречу иностранным инвесторам. В июне 2024 года появилась информация о возможных изменениях:

• иностранная квота увеличится до 75%;
• срока аренды земли продлится до 99 лет.

Эти меры должны привлечь больше иностранных денег в тайскую собственность. Но пока это только планы – закон еще не принят.

Что это значит для инвесторов? Если изменения вступят в силу, у иностранцев появится больше возможностей для покупкиквартир. Вместо нынешних 49% площади кондоминиума, иностранцам станет доступно 75%.

Изменения в иностранной квоте могут привести к росту цен на недвижимость, особенно в популярных у иностранцев районах – Бангкоке, Паттайе и на Пхукете.

Тайская квота

В Тайланде есть правило: 51% квартир в кондоминиуме должны принадлежать тайцам. Иностранцам остается 49%. Это и называется «тайская квота».

Как купить квартиру в тайской квоте:

• Создайте тайскую компанию.
• Станьте ее директором и учредителем.
• Купите квартиру на эту компанию.

Зачем это нужно? Можно купить несколько квартир. Часто это дешевле, чем в иностранной квоте.

Особенности оплаты

Вот 3 способа оплатитьпокупку недвижимости Таиланда:

1. Перевести валюту в Таиланд:

• Для сумм больше $50 000 нужна форма FET.
• Для меньших сумм подойдет справка из банка.
• Если везете наличные, понадобится таможенная декларация.

1. Снять деньги с нерезидентского счета в Таиланде:

• Подойдет любой счет нерезидента, даже не ваш.
• Нужна справка из банка о снятии.

1. Использовать валютный депозит в Тайланде: нужна форма FET – официальная справка от тайского банка, подтверждающая перевод и обмен иностранной валюты на баты.

Налоги и сборы при покупке квартиры

Покупая квартиру в Таиланде, клиент обычно делит регистрационный сбор в размере 2% от кадастровой стоимости с продавцом. Однако стороны могут договориться о другом распределении расходов. Важно заранее уточнить кадастровую стоимость и прописать условия в договоре купли-продажи.

Ограничения для российских покупателей

1. Ограничения на сделки с резидентами иностранных государств, особенно с «недружественными лицами».
2. Ограничения на отдельные валютные операции.
3. Необходимость получения разрешения правительственной комиссии для сделок с недвижимостью, если продавец является «недружественным лицом».
4. Ограничения на покупку недвижимости у лиц, которые приобрели ее от «недружественных лиц» после 22 февраля 2022 года.
5. Необходимость предоставления доказательств того, что юридическое лицо не находится под контролем «недружественных лиц» при переводе средств через российский банк.

Резюме

• В Таиландеиностранцы могут приобрести недвижимую собственность двумя основными способами: Freehold и Leasehold.
• Freehold – для жизни: полное владение, можно продать, подарить, завещать, дороже, но надежнее.
• Leasehold – для инвестиций: аренда на 30-90 лет, дешевле на старте, проще купить и продать.
• Важно: проверьте квоты. При тайской квоте иностранцам доступно только 49% площади кондоминиума.
• Изучите документы. Вдумчиво читайте пункты чанота. Особенно условия продления аренды в Leasehold.
• Наймите юриста. Законы в Тайланде запутанные, сами не разберетесь.

Вопросы и ответы

Вопрос: В каких жилых комплексах можно купить квартиру на Иностранную квоту, а в каких на Тайскую?

Ответ: Квартиры в любом кондоминиуме Таиланда всегда четко разграничены в следующем процентном соотношении, и такое разграничение всегда составляет: 51% квартир на Тайскую квоту и 49% квартир на Иностранную квоту.

Вопрос: Какой квартирой может владеть иностранец в Таиланде? Только на иностранную квоту или на Тайскую квоту тоже?

Ответ: Иностранец может владеть квартирой, приобретенной им на обе эти квоты, но будет отличаться форма владения квартирой Иностранцем. Приобретая квартиру на иностранную квоту, Покупатель становится ее единоличным и полноправным собственником. Имя Покупателя-иностранца вписывается в Чанот, по факту регистрации сделки купли-продажи квартиры в земельном департаменте. Иностранец также может приобрести квартиру на Тайскую квоту, создав при этом Тайскую компанию, в которой он будет директором, с единоличным правом подписи и учредителем, наряду с гражданами Таиланда. В этом случае, в Чанот будет вписано не имя Иностранца, а наименование Тайской компании, от имени которой эта квартира будет приобретена. И соответственно, такая квартира будет являться активом данной Тайской компании, директором которой является Иностранец.

Вопрос: Как иностранец может распоряжаться квартирой, если она приобретена на иностранную квоту или на Тайскую квоту?

Ответ: Покупатель, приобретая квартиру по иностранной квоте, имеет право самостоятельно, без каких-либо ограничений: продавать, сдавать в аренду и закладывать квартиру. Если же иностранец приобрел квартиру по Тайской квоте, то Компания, возглавляемая Иностранцем, также без проблем может продавать, сдавать в аренду и закладывать данную квартиру.

Вопрос: Можно ли передавать по наследству квартиру, если она приобретена на иностранную квоту или на Тайскую квоту?

Ответ: Так как квартира, купленная по иностранной квоте является полной частной собственностью Иностранца, он имеет право завещать ее кому угодно на свое усмотрение. Квартира, приобретенная иностранцем на Тайскую квоту, является активом компании, в которой Иностранцу принадлежит 49% акций. Таким образом, Иностранец имеет право завещать своим наследникам именно долю в компании, которой принадлежит такая квартира.

Вопрос: Возможно Иностранцу ли подарить свою квартиру, приобретенную в Таиланде на иностранную квоту или на Тайскую квоту.

Ответ: Дарение недвижимости является недоступной опцией для Иностранцев в Таиланде. Переход права собственности на квартиру к другому лицу, будет осуществляться только через сделку купли-продажи этого объекта недвижимости, с оплатой всех необходимых при этом дополнительных платежей и государственных сборов, предусмотренных в данном случае.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами и наши специалисты проконсультируют вас по всем, интересующим вас вопросам.